会社が設立されたのはいつですか？

1950年です。会社概要についての詳細は会社概要・沿革をご覧ください。

証券コードを教えてください

証券コードは「8923」です。

上場している証券取引所を教えてください。

東京証券取引市場第一部に上場しております。

トーセイの企業メッセージである"都市に、心を。"とはどういう意味ですか？

当社は、あらゆる不動産シーンにおいて新たな価値と感動を創造する「都市創造業」として、都市の魅力を高めることを目指していま す。魅力的な都市をつくるためには、すべてを壊して建て替えるのではなく、それぞれの土地が持つ個性に合わせた柔軟な取り組みが必要であると考えていま す。新たな価値と感動を創造するため、心を込めて、都市をつくりあげていく――　「都市に、心を。」は、こうした当社の思いを表した企業メッセージとして 設定しています。

山口社長の経歴を教えてください

1983 年慶応義塾大学法学部卒業後、三井不動産販売にて住宅分譲に従事。1986年に東誠商事入社後、1994年に不動産賃貸・管理系事業を行っていた当社の株 式を買い取って、代表取締役に就任し、マンション分譲事業に着手しました。その後、不動産流動化事業・戸建分譲事業・ファンド事業など、順次業態を拡大さ せ、現在の事業規模まで発展させました。

不動産売買市場の環境はいかがですか？（更新日：平成24年4月5日）

昨年3月に発生した東日本大震災の影響により、不動産売買市場は全体的に停滞しました。特に投資用の不動産市況は原発問題を問題視する海外投資家が一斉に投資を控えた影響で依然として不透明な状況です。ただし、10億円以下の中小型不動産については、一般の事業会社や個人投資家による自己使用または投資用の購入が底堅く、一定の流動性を確保しています。一方、個人による居住用住宅購入の需要は底堅く、首都圏の新築分譲マンション契約率は2010年以降、好不調目安の70％を上回って推移するなど堅調に推移しています。

東日本大震災の影響はありましたか？

（保有物件への影響について）
当社保有物件のほとんどは東京圏に所在しております。今般の震災発生後、保有、管理全物件をチェックし、重大な被害が発生していないことを確認しました。また修繕等が必要となった物件については速やかに対応しました。

（事業への影響について）
震災発生直後は消費者マインドの冷え込み等により不動産取引の停止や延期等が発生したほか、東証REIT指数も急落するなど、不動産マーケット回復の遅延 が懸念されました。しかし、首都圏の不動産への影響は一部を除き軽微であったため、底堅く推移する住宅市況については4月以降、需給関係が徐々に回復して おります。一方、オフィス市況については、依然不透明な環境が続いております。
当社は金融危機以降、保有資産の比重をオフィス中心から住宅中心へ組替え、環境に合わせた柔軟な投資を行っております。
東日本大震災による首都圏の不動産マーケットへの影響は限定的であると考えており、当社は事業方針等を維持し、引き続き堅調な住宅を中心に仕入、販売を積極展開するほか、新規ファンド組成を行うなど再成長に向けた取り組みを加速しています。

トーセイの事業について教えてください

当社は不動産流動化、開発、ファンド、賃貸、管理、オルタナティブインベストメントの6事業を営む総合不動産会社です。詳しくは事業内容をご覧ください。

トーセイの強み、他社との違いは何ですか？

当社の特徴は主に下記の3点です。まず、第１に多彩なポートフォリオ経営です。６つの事業ポートフォリオを持ち、不動産売買に依存しない安定収益源（賃貸・ファンド・管理事業）を有することで一定の利益を確保できる体制を構築しています。また、取扱い物件に関しては用途（レジ・オフィス・商業施設）や規模（中小型～大規模）、新築・中古問わず様々な物件に対応しています。第2に、東京に特化し個別物件毎に収益性を検討したうえで投資判断を行うことです。他社が進出した地方に展開することなく得意な東京に特化することで着実な投資を行っています。第３に、独自のネットワークを構築し、多様な仕入れ・売却先を確保していることです。これらを背景として財務健全性を有し、再成長に向けた仕入れを推進できる体制にあることが特徴です。

仕入活動について教えてください(更新日：平成24年4月5日）

主な仕入対象は需要が底打ちに転じている居住用不動産案件が中心で、分譲マンション開発用地、分譲戸建開発用地のほか、流動化事業の新規事業スキームRestyling事業向け中古マンションなどを仕入れております。当期に入り、10億円以下の流動性の高い収益オフィスビル等の仕入活動を再開し、再成長に向けたバランスシートの拡大に向けて、仕入活動を積極化しています。平成24年11月期第1四半期は、収益オフィスビル2件、収益マンション1件、住宅開発用地3件、Restyling案件1件の計7物件を取得しました。

物件の売却先はどんなところですか？

大中型不動産の投資主体であったファンドは、一部を除いて物件取得を見合わせていることから当社のファンド向け売却は一部に留まっています。一方、中小型物件については、自社使用目的の一般法人、個人などのエンドユーザーに売却しています。

トーセイの流動化事業で行うValue upとは何ですか？

当社の行うバリューアップは、利便性や機能性の向上だけではなく、その不動産を所有する人の「満足」やそこで働く人、住まう人の「誇り」を提供することも重視しており、単なるリニューアルに終わらせず、総合的な不動産の「価値再生」の実現に努めております。
バリューアップの具体的なプランとしては、10年後、20年後を見据え、劣化・陳腐化した内外装を一新する「デザイン性の向上」、建築設備の改修や機能付加、コンバージョンなどの「設備機能改善」、「環境負荷低減対応」のほか、空室の賃貸、滞納賃料の解消、賃料引上げなどの「リースアップ」などがあります。

Restyling事業とはどのような事業ですか？

流動化事業における新しいビジネスモデルです。中古賃貸マンションを一棟で仕入れ、バリューアップの後、空室から分譲を行う事業です。この事業における当社の優位性は一棟で仕入れるための財務健全性があること、共有部分に環境仕様を施したり、管理組合の組成並びに修繕計画の立案などのバリューアップを行うノウハウがあることです。また当社は、空室については売却収入を得、賃貸中の居室についてはテナントからの賃料収入を得るほか、テナントからのニーズがある場合は分譲にて提供することができるなど柔軟性の高いビジネスモデルです。なお、中古マンションを再生し、新たな価値を与えて分譲する、このRestyling事業のビジネスモデルが、環境、社会、人間の生活価値を高める不動産ビジネスであると評価され公益財団法人日本産業デザイン振興会主催の2011年度「グッドデザイン賞」（住宅部門）を受賞しました。

Restyling型ファンドとはどのようなビジネスですか？

当社の中古マンション再生販売事業であるRestylingとファンドのスキームを融合した新たなファンドビジネスです。
　同ファンドでは、稼働中の住戸から賃料収入を得ながら、空室となった住戸について順次分譲販売を行います。通常のファンドが運用期間満了時に一括売却を目論むのに対し、リスタイリング型ファンドでは需要が底堅いエンドユーザーに初年度より順次分譲していくため、投資回収における効率性や確実性を高められる点が投資家のニーズに合致しています。
当社グループでは、組入れ物件取得からアセットマネジメント、プロパティマネジメント、販売業務まで可能な総合力を活かし、今後も同ファンドの新規組成等を目指してまいります。

株主名簿管理人はどこですか？

三菱UFJ信託銀行です。株式事務手続き等の詳細は株主メモをご覧ください。

株主総会はいつですか？

定時株主総会は毎年2月下旬に開催しております。詳しくはIRカレンダーをご覧ください。

株主優待制度はありますか？

現在のところ、当社は株主優待を行っておりません。

配当に関する考えを教えてください

当社は安定的な配当を経営上の重要課題と認識しており、長期的な企業価値向上のために必要な内部留保とのバランスについて、業績の推移、今後の経営環境、事業計画の展開を総合的に勘案して決定することを基本方針としております。なお、2012年11月期は500円を予想しております。

第4回新株予約権の結果について教えてください

平成21年9月1日に発行決議を行った第4回新株予約権は、平成22年5月6日までに新株予約権80,000株の全ての行使が完了しました。これに伴い、発行済み株式数は、376,840株から456,840株となり、合計約25億円の資金調達を行うことが出来ました。これらの資金を原資に現在、流動化・開発事業における仕入活動を推進しております。

決算スケジュールについて教えてください

当社の決算月は11月です。決算スケジュールの詳細はIRカレンダーをご覧ください。

最新の決算資料はどこから入手できますか？

IRトップページの決算最新情報一括ダウンロードもしくはIRライブラリーをご覧ください。

業績の推移を見るにはどうしたら良いですか？

業績ハイライトをご覧ください。

トーセイの環境貢献活動を教えてください

当社は、昨今の地球環境をとりまく状況の変化、温暖化ガス排出削減など、喫緊の課題に鑑み、不動産事業会社として果たすべき企業の責任を重く受け止め、環境への取組みを強化しております。
平成21年4月1日に「トーセイグループ エコ宣言」並びに「エコミッション（行動方針）」を制定し、人と環境に優しい企業活動を推進することを発表しました。
新築・既存物件において、緑化を積極的に推進し、平成23年11月末時点で累計68棟、約3,200m²の屋上緑化を実施しました。

オフィスビルでは、「平和島トーセイビル」「蒲田トーセイビル」で「CASBEE(※)」のAランク認証を取得するなど環境配慮型オフィスの開発を推進。分譲マンションでは「THEパームス三鷹レジェーロ・ビバーチェ」はカーシェアリングを導入したほか住宅エコポイント対象住宅となっております。その他の物件においても環境負荷軽減に寄与する各種施策の導入を推進しております。

また、環境への取り組みを積極的に行う経営姿勢が評価され、平成22年10月に北陸銀行より環境格付けSランク、平成23年2月に八千代銀行より環境ランク星4つを取得し、優遇金利による借入を実行しました。

※「CASBEE」とは（建築物総合環境性能評価システム：Comprehensive Assessment System for Built Environment Efficiency)の略で、建物の環境性能を示す新たなシステムとして注目を浴びています。