IRに関するよくあるご質問

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会社情報について

会社が設立されたのはいつですか?

1950年(昭和25年)です。会社概要についての詳細は沿革をご覧ください。

上場している証券取引所を教えてください

東京証券取引市場第一部ならびにシンガポール証券取引所メインボードに上場しております。

証券コードを教えてください

東京証券取引所の証券コードは「8923」、シンガポール証券取引所の証券コードは「S2D」です。

トーセイの企業メッセージである"都市に、心を。"とはどういう意味ですか?

当社は、あらゆる不動産シーンにおいて新たな価値と感動を創造する「都市創造業」として、都市の魅力を高めることを目指しています。魅力的な都市をつくるためには、すべてを壊して建て替えるのではなく、それぞれの土地が持つ個性に合わせた柔軟な取り組みが必要であると考えています。新たな価値と感動を創造するため、心を込めて、都市をつくりあげていく―― 「都市に、心を。」は、こうした当社の思いを表した企業メッセージとして設定しています。

山口社長の経歴を教えてください

1983年慶応義塾大学法学部卒業後、三井不動産販売にて住宅分譲に従事。1986年に東誠商事入社後、1994年に不動産賃貸・管理系事業を行っていた当社の株式を買い取って、代表取締役に就任し、マンション分譲事業に着手しました。その後、不動産流動化事業・戸建分譲事業・ファンド事業など、順次業態を拡大させ、現在の事業規模まで発展させました。

事業・マーケットについて

不動産売買市場の環境はいかがですか?(更新日:2019年1月10日)

2018年1~9月における上場企業等による国内不動産取引額は3.0兆円と前年同期比で5%増加しました。一部地方銀行による不正融資問題等を受け、銀行の融資姿勢は自己資金に余裕のない個人の不動産投資に対して厳格化の動きが見られているものの、海外投資家やJ-REIT等の物件取得は旺盛で、総じて不動産投資市場は好調に推移しています。首都圏分譲マンション市場では、2018年1~10月の販売戸数は前年同期並みとなりましたが、初月契約率は好不調の目安とされる70%を下回って推移しています。一方、分譲戸建市場では、2018年1~9月の販売戸数が前年同期比で1%の減少となりましたが、マンション価格の高止まりを受け、割安感から需要回復の兆しが見られています(民間調査機関・国土交通省調べ)。

トーセイの事業について教えてください

当社は不動産流動化、開発、ファンド・コンサルティング、賃貸、ホテル、管理の6事業を営む総合不動産会社です。詳しくはトーセイの6事業をご覧ください。

トーセイの強み、他社との違いは何ですか?

当社の強みは主に次の3点です。第1に、多彩なポートフォリオ経営です。6つの事業ポートフォリオを持ち、不動産売買に依存しない安定収益源(賃貸・ ファンド・ホテル・管理事業)を有することで一定の利益を確保できる体制を構築しています。また、取扱い物件に関しては用途(オフィス・レジ・ホテル・商業施設、物流施設)や規模 (中小型~大規模)、新築・中古問わず様々な物件に対応しています。第2に、東京を中心とした1都3県に特化し、個別物件毎に収益性を検討したうえで投資判断を行うことです。他社が進出した地方に展開することなく得意なエリアに特化することで着実な投資を行っています。第3に、独自のネットワークを構築し、多様な仕入れ・売却先を確保していることです。これらを背景として財務健全性を有し、成長に向けた仕入れを推進できる体制にあることが特徴です。詳しくはすぐわかるトーセイをご覧ください。

仕入活動について教えてください(更新日:2019年1月10日)

仕入活動においては、不動産流動化事業における収益オフィスビルや収益マンションのほか、不動産開発事業における分譲戸建やマンション、ホテル、商業施設、物流施設等の用地を仕入対象として物件の取得に注力し、成長に向けた棚卸資産の拡大を図っています。また、REITやファンドへの売却を視野に入れ、エリア特性や収益性を見極めながら、郊外駅前立地の優良収益物件を取得するなど、中型~大型物件の仕入を推進しています。また、仕入活動の一環としてM&Aを通じた物件取得も展開しています。

2018年11月期の仕入実績は、既に引渡しを受けた物件の売上想定額で585億円となりました。取得物件の内訳は、流動化事業(収益オフィスビル、マンション等)が56物件(売上想定約396億円)、開発事業(ホテル、物流施設、マンション、戸建住宅)が9プロジェクト(売上想定約188億円)となっています。
物件の売却先はどんなところですか?

物件の売却先は、物件の規模や特性により個人から一般事業法人、REITやファンドまでさまざまです。主に、20億円を超える大型物件はREITやファンドへ、5億~20億円の中小型物件は自己使用や投資目的の事業法人、個人投資家などに売却しています。

トーセイの流動化事業で行うバリューアップとは何ですか?

当社の行うバリューアップは、多種多様な既存物件の個性を活かし、さらに魅力を高めるために「安心&安全」「洗練&快適」「サステナブル&エコロジー」を重要な指針として再生メニューを検討し、オーナー様、テナント様にとって最適な価値を提供しています。
バリューアップの具体的なプランとしては、10年後、20年後を見据え、劣化・陳腐化した内外装を一新する「デザイン性の向上」、建築設備の改修・機能付加・コンバージョンなどの「設備機能改善」、「環境負荷低減対応」などがあります。なお、収益面のバリューアップも行っており、稼働率の向上や賃料引き上げなどの「リースアップ」も再生メニューのひとつです。

Restyling事業とはどのような事業ですか?

流動化事業におけるビジネスモデルです。中古賃貸マンションを一棟で仕入れ、バリューアップの後、空室から分譲を行う事業です。この事業における当社の優位性は、共有部分に環境仕様を施したり、管理組合の組成並びに修繕計画の立案などのバリューアップを行うノウハウがあることです。Restyling事業は、空室については売却収入を得、賃貸中の居室については入居者からの賃料収入を得るほか、ニーズがある場合は分譲にて提供することができるなど、柔軟性の高いビジネスモデルです。なお、Restyling事業は中古マンションを再生し、新たな価値を与える”アップサイクル”の発想を取り入れています。人と地球に貢献する社会性の高い不動産再生モデルとして、これを継続・進化させていることが評価され、平成23年と平成24年のグッドデザイン賞を受賞しました。

株式情報について

株主名簿管理人はどこですか?

三菱UFJ信託銀行です。株式事務手続き等の詳細は株主メモをご覧ください。

株主総会はいつですか?

定時株主総会は毎年2月下旬に開催しております。詳しくはIRカレンダーをご覧ください。

株主優待制度はありますか?

現在のところ、当社は株主優待を行っておりません。

配当に関する考えを教えてください

当社は安定的な配当を経営上の重要課題と認識しており、長期的な企業価値向上のために必要な内部留保とのバランスについて、業績の推移、今後の経営環境、事業計画の展開を総合的に勘案して決定することを基本方針としております。
配当予想や配当金推移は配当情報をご覧ください。

決算・財務情報について

決算スケジュールについて教えてください

当社の決算月は11月です。決算スケジュールの詳細はIRカレンダーをご覧ください。

最新の決算資料はどこから入手できますか?
業績の推移を見るにはどうしたら良いですか?

環境・CSR活動

トーセイの環境貢献活動を教えてください

当社は、昨今の地球環境をとりまく状況の変化、温暖化ガス排出削減など、喫緊の課題に鑑み、不動産事業会社として果たすべき企業の責任を重く受け止め、環境 への取組みを強化しております。平成21年4月1日に「トーセイグループ エコ宣言」並びに「エコミッション(行動方針)」を制定し、人と環境に優しい企業活動を推進することを発表しました。
オフィスビルでは、「平和島トーセイビル」「蒲田トーセイビル」「虎ノ門トーセイビル」で”CASBEE(※)”のAランク認証を取得するなど環境配慮型オフィスの開発を推進。戸建住宅や新築分譲マンション開発でも、積極的に環境配慮型住宅の開発を行い、環境負荷軽減に寄与する各種施策の導入を推進しています。
また、環境への取り組みを積極的に行う経営姿勢が評価され、平成22年以降 みずほ銀行や北陸銀行の環境評価融資制度を活用し、借り入れにおいて定期的に金利優遇を受けています。
その他の詳細は、環境をご覧ください

  • 「CASBEE」(建築物総合環境性能評価システム:Comprehensive Assessment System for Built Environment Efficiency)とは、建築物を環境性能で格付けする評価システムで、省エネや省資源・リサイクル性能といった環境負荷削減の側面はもとより、室内の快適性や景観への配慮といった環境品質・性能の向上といった側面も含めた建築物の環境性能を総合的に評価しています。

シンガポール証券取引所(SGX)上場関連

(1)会社株式をSGXに上場する背景はどんなものですか?

当社は、不動産金融マーケットにおける目覚しいグローバル化に鑑み、グローバルマーケットへの進出を中期的な戦略の一つと位置づけております。事業活動においては、平成24年1月にシンガポールに当社子会社であるTosei Singapore Pte.Ltd.を設立し、ASEANへの不動産投資などの検討を進めてまいりました。
本件上場は、このような事業活動の展開における上記戦略の一環としてのものであり、東南アジアの投資市場での当社の事業に対する理解の深化とプレゼンスの向上を図ることを目的としています。
本件上場にともない、国際会計基準(IFRS)での決算開示、英文での適時開示等を実施しており、海外の投資家に対する適切かつ十分な情報開示を行っています。

(2)セカンダリー上場とは何ですか?

セカンダリー上場とは、主たる取引所の上場維持を前提として、他の市場に二次的に上場することをいいます。当社は、東京証券取引所を主たる取引所として上場を維持したまま、SGXに重複上場しています。

(3)SGXではどのような上場形式をとっているのですか?

当社は平成25年3月27日に「イントロダクション方式」(上場に際して新株式の発行等が行われない方式による上場)による“メインボード市場※”上場を行いました。その後、平成25年7月26日にシンガポール域内及び海外市場(ただし、米国及びカナダを除く)における新株発行及び売り出しが完了したことにより、SGXにおいて当社普通株式の流通を開始しております。

  • シンガポール証券取引所にはメインボードとカタリスという2つの市場があります。メインボードは既に一定の実績をあげてきた企業に、カタリストは今後の成長が期待される企業にひらかれています。
(4)日本国内の投資家は、SGXで会社株式を売買することができますか?

平成25年7月26日よりシンガポール域内等において当社普通株式の流通が開始しました。よって、取扱可能な現地の証券会社等を通じて売買を行うために必要な諸手続きを経ることで、日本国内の投資家でもSGXで当社株式の売買が可能となります。

(5)シンガポールにおける資金調達について教えてください

シンガポールにおいて当社普通株式2,600,000株を発行し、1,933,438,000 円 を調達いたしました。調達資金の使途につきましては、平成25年7月22日に、当社グループの主力事業である不動産流動化事業、不動産開発事業および不動産ファンド・コンサルティング事業の事業資金として充当する旨を表明しております。なお、調達資金1,933,438,000円は、平成26年2月27日使用分で全額消化し、使用を終了しました。資金使途に関するニュースリリースは、ニュースリリースよりご覧いただけます。