用語集
不動産および不動産の売買・賃貸に関する用語や、株式・不動産投資に関する用語を掲載しています。
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本用語集に記載されている情報の正確性については万全を期していますが、本用語集を利用することで発生したトラブルや損失、損害に対して、当社は一切責任を負いません。
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- 不動産取引
- 土地・建物・設備
- 投資
不動産取引
相対取引
あいたいとりひき
市場を介さずに売買をする当事者間で取引量・取引価格・決済方法を決めて行う取引方法のこと。
印紙税
いんしぜい
印紙税法で定められた課税文書(契約書・領収書等)を作成する際に課税される国税のこと。
文書に収入印紙を貼り消印する形で税金を納める。印紙の額は書面等に記載された金額により変動するものが多い。
内金
うちきん
購入した不動産の代金を分割して支払う場合、前払いされる代金の一部を指す。
手付金が売買契約が成立する際に支払われるのに対して、通常内金は契約成立後に支払われる。
オープンハウス・オープンルーム
おーぷんはうす・おーぷんるーむ
中古マンションや一戸建てを販売する時の手法の一つで、販売しようとする物件の内部を買い希望客に公開するという販売促進活動のこと。
実際の居室を見学できるので、買い手にとっては実生活のイメージを膨らませることができる。
家屋番号
かおくばんごう
不動産登記法の規定に基づき、建物一つ一つを識別するために付与される番号。住居表示に関する法律の規定に基づき市町村が付する住居番号とは異なる。
管理会社
かんりがいしゃ
不動産所有者の委託により、その所有する不動産の管理業務を行なう企業。管理業務には、テナント募集や賃料等の請求代行、諸経費の支払代行業務などを行うプロパティマネジメント業務と、設備の保守・点検、防火・警備などの現場管理を実践するビルメンテナンス業務がある。
元利均等返済方式
がんりきんとうへんさいほうしき
住宅ローンの返済方式の1つで、毎月の返済額を一定金額としてその中から金利と元本を返済するタイプ。
元金均等返済方式に比べて当初の返済額が少なくて済むというメリットはあるが、元金の減り方が遅いため、初期のころに売却すると、ほとんどローン残債が減っていない。
CASBEE不動産評価認証制度
きゃすびーふどうさんひょうかにんしょうせいど
建築物の環境性能を総合的に格付け評価するシステム「CASBEE-不動産(旧称:CASBEE不動産マーケット普及版)」の評価結果を、第三者機関(一般財団法人 建築環境・省エネルギー機構が認定した認証機関)が審査し、的確であることを認証する制度のこと。評価は、省エネルギーや省資源、リサイクル性能等の環境負荷低減の側面に加え、生物多様性への配慮も含まれるなど、広い視点で総合的にチェックされる。
キャッシュフロー
きゃっしゅふろー
現金の流れのこと。つまり、投資活動や経費として実際に支出したお金と、売上や投資回収によって入ってきたお金の動きを意味する。
競売
けいばい
返済不能となった債務者の担保不動産を強制的に売却する制度のこと。
債権者が裁判所を通じて、債務者の財産(不動産)を公開入札して、最高価格の入札者に対して売却し、その売却代金によって債務の弁済に充当するもの。
現況有姿(現状有姿)
げんきょうゆうし(げんじょうゆうし)
現在あるがままの状態のこと。現状有姿ともいう。
中古住宅で設備の故障や劣化等があっても修繕やリフォームなどをせずに、そのままの状態で売買することを「現況有姿取引」という。
検査済証
けんさずみしょう
建物完成後に行われる完了検査に合格した場合に、建築主事等が建築主に交付する書面。
建築主は、原則として書面が交付されるまで、建築物を使用したり使用させたりすることはできない。
更新料
こうしんりょう
建物の賃貸借契約を更新する際に、借主から貸主に対して支払われる一時金の一種。
固定資産税評価額
こていしさんぜいひょうかがく
固定金利
こていきんり
最初に借り入れたときの金利が、最終返済期限までずっと固定されている全期間固定型のもののほか、11年目に金利がアップする2段階固定型(11年目以降の金利も最初に決められている)がある。
固定資産税
こていしさんぜい
土地、家屋、償却資産に課せられる地方税のこと。
毎年1月1日時点で土地・家屋の所有者として固定資産課税台帳に所有者として登録された人に課税される。固定資産課税台帳に登録されている評価額に原則として1.4%を掛けたものが税額となる。なお、一定の新築住宅については固定資産税額の軽減措置が実施されている。
コンストラクション・マネジメント
こんすとらくしょん・まねじめんと
建築や設備のプロであるコンストラクション・マネージャーが、建設プロジェクトの計画から設計、施工、管理等の各段階において、発注者の立場に立って建築工事のコストダウンや品質改善などに取り組むサービスのこと。
最多価格帯
さいたかかくたい
複数の宅地建物が同時に販売されるときに、販売価格を100万円きざみで数えたときに最も販売物件の多い価格帯のこと。
実測面積
じっそくめんせき
不動産登記簿面積ではなく、測量に基づいた面積のこと。
専属専任媒介契約
せんぞくせんにんばいかいけいやく
専任媒介契約
せんにんばいかいけいやく
SOHO
そーほー
「Small Office Home Office」の頭文字をとってSOHOと略す。小規模事務所や自宅で働く職場形態、もしくはその用途に対応した物件のこと。
情報通信ネットワークを活用して自宅や同程度の小さなオフィスを拠点にビジネスを行う。
宅地建物取引業
たくちたてものとりひきぎょう
宅地建物の取引(売買・交換を当事者として行ったり、売買・交換・賃借の代理または媒介)を「業」として行うこと。
「業」とは、不特定かつ多数の者を相手に、繰り返して取引を行うことをいう。
宅地建物取引業者
たくちたてものとりひきぎょうしゃ
宅地建物取引業免許(国土交通大臣または都道府県知事)の免許を受けて、宅地建物取引業を営む者のこと。
宅建業者ともいう。
建物の瑕疵
たてもののかし
取引をした建物が本来備えているべき品質や性能を欠いている状態のこと。キズや欠陥のこと。
団体信用生命保険
だんたいしんようせいめいほけん
住宅ローンの借主が、債務を弁済する前に死亡または高度障害を負った際、ローンの残債務を一括返済してくれる保険。
略して「団信」といい、万一の際にも残された家族に負担がかからないようにする生命保険。
担保
たんぽ
債務不履行の際に債務の弁済を確保する手段として、あらかじめ債権者に提供しておくもの。
不動産などの「物的担保」と連帯保証などの「人的担保」がある。
地価公示
ちかこうじ
国土交通省の土地鑑定委員会が地価公示法に基づいて、毎年1回標準地の1平米あたりの地価を公表する土地評価のこと。
全国からその地域の地価水準を代表する「標準地」を選び、毎年1月1日時点を基準日として各標準地につき2名以上の不動産鑑定士等が評価して、3月下旬に公表する。公示された価格を「公示価格」という。
仲介
ちゅうかい
媒介に同じ。
賃借権
ちんしゃくけん
賃貸借契約によって、借主が目的物を使用収益できる権利のこと。
賃借権は貸主の承諾なしに譲渡・転貸することはできない。
賃貸借
ちんたいしゃく
ある目的物を有償で使用収益させること。
そうした法律関係及び契約を「賃貸借契約」という。賃貸借契約の締結によって、貸主は目的物を使用収益させること、目的物を修繕することなどの債務を、借主は賃料を支払うこと、目的物を返還する際に原状回復することなどの債務をそれぞれ負う。
停止条件
ていしじょうけん
一定の事項が成就するまで法律行為の効力発生を停止する条件のこと。
抵当権
ていとうけん
ローンが滞った場合などに備えて、担保として提供された不動産を強制的に処分し、債権者に優先して弁済を受けられるようにする権利。
手付金
てつけきん
売買契約時に、契約成立の証拠として買主から売主に支払われる金銭のこと。
売買代金の1~2割が一般的。手付金には、証約手付、違約手付、解約手付という3つの種別があり、特に定めがない場合や売主が宅地建物取引業者の場合には解約手付(契約が履行される前であれば、買主が手付金を放棄することで、契約解除できるもの)とみなされる。
転貸借
てんたいしゃく
借主(転貸人)が従来の賃貸借関係を維持しながら、賃借物を第三者に貸すこと。
都市計画税
としけいかくぜい
都市計画事業又は土地区画整理事業に要する費用に充てるために、課される地方税のこと。
毎年1月1日時点で土地・家屋の所有者として固定資産課税台帳に所有者として登録された人に課税される。固定資産課税台帳に登録されている評価額に一定の税率(上限0.3%)を掛けたものが税額となり、固定資産税と一緒に納める。
延床面積
のべゆかめんせき
建築物の各階の床面積を合計した総床面積のこと。
媒介
ばいかい
不動産取引における取引態様の一つで、取引の当事者(売主・買主、または貸主・借主)の間に立って、取引を仲立ちすること。
バリューアップ
ばりゅーあっぷ
不動産等の資産価値向上のこと。
当社の行うバリューアップは、利便性や機能性の向上だけではなく、10年後・20年後を見据え劣化・陳腐化した内外装を一新する「デザイン性の向上」、建築設備の改修や機能付加、環境負荷低減対応のほか、空室の賃貸、滞納賃料の解消、賃料引上げなどの「リースアップ」など、総合的な不動産の「価値再生」の実現に努めている。
不動産鑑定評価書
ふどうさんかんていひょうかしょ
不動産鑑定士が不動産鑑定(不動産の価格や賃料などの経済価値を総合的に評価)を行ったときに発行されるもの。
鑑定結果としての評価額だけでなく、評価額の決定理由なども記載される。また、国土交通省の定める不動産鑑定基準に基づいて評価されたものなので、信頼性が高く、裁判などの立証資料としても採用される書面である。
不動産取得税
ふどうさんしゅとくぜい
不動産を取得した際に、課税される地方税のこと。
この取得には、購入だけでなく、新築や増改築、交換や贈与などによって所有権を得た場合も含まれる。税額は、原則として固定資産税評価額の4%とされている。要件を満たせば軽減措置を受けられる場合がある。
不動産登記
ふどうさんとうき
不動産の権利や物的状況などを公示するために法務局に備え置く不動産登記簿に記載すること。
フリーレント
ふりーれんと
賃貸借契約の契約期間中において、ある一定期間の賃料の支払いを免除すること。
壁芯面積
へきしんめんせき
変動金利
へんどうきんり
最初に借り入れたときの金利が、借入れ期間中に変動するもの。
保証料
ほしょうりょう
連帯保証人の代わりをしてもらう信用保証機関や信用保証会社に支払うお金。
住宅ローンを組む際には原則、連帯保証人を立てる代わりに金融機関が指定する保証会社と保証委託契約を結ぶことになる。
マスターリース
ますたーりーす
サブリースすることを前提として、ビル・マンションのオーナーから不動産を一括して賃借すること。
融資事務手数料
ゆうしじむてすうりょう
ローン契約を結ぶときに金融会社に支払う手数料のこと。
金融機関によって異なるが、3~5万円が平均的な金額。
リーシング・マネジメント
りーしんぐ・まねじめんと
オーナーサイドの立場で、テナント誘致や入居交渉、新規契約、更新、解約など契約関係の管理業務を行うサービスのこと。
リースアップ、レントアップ
りーすあっぷ・れんとあっぷ
賃貸不動産に対してテナント付けを行い、稼働率を上げること。
リノベーション
りのべーしょん
既存の建物に大規模な改修工事を行い、建物の用途や機能を変更すること。
利回り
りまわり
投資金額に対する、投資によって得られる利益の割合のこと。
単純に年間収入を投資金額で割った「グロス利回り(表面利回り)」と年間収入から諸経費(管理費や固定資産税等)を差し引いた金額を投資金額で割った「ネット利回り(実質利回り)」等がある。
レインズ
れいんず
不動産流通機構が運営しているネットワークシステム(Real Estate Information Network Systemの略)の名称。
指定流通機構の会員である不動産会社間では、本ネットワークシステムにより、リアルタイムでの不動産情報の交換が行なわれている。
連帯保証
れんたいほしょう
主たる債務者と連帯して債務を保証すること。
連帯保証人
れんたいほしょうにん
連帯保証義務を負う人のこと。
連帯保証人は催告の抗弁権と検索の抗弁権はなく、債権者から請求があれば、連帯保証人は直ちに弁済の責任を負うことになる。
路線価
ろせんか
国税庁が公表する都市部などの主要道路に沿った宅地の1平米あたりの評価額のこと。
相続税や贈与税を算出する時に基準となる。毎年1月1日時点の評価を、近年では7月上旬に一般公開され、全国の税務署や国税庁ホームページで閲覧できる。
ローン特約
ろーんとくやく
予定していた条件で融資を受けられなかった場合に備えて、売買契約書の中に入れる特約条項のこと。
予定していた融資が不成立になると、不動産の購入ができなくなる可能性があるため、「指定の金融機関とローン契約が成立しなかった場合には契約を白紙撤回し、支払済みの金員を無利息で返還する」などとする特約。
土地・建物・設備
RC造
あーるしーぞう
鉄筋コンクリート(Reinforced Concrete)造の略。
圧力に強いコンクリートを、張力に強い棒状の鋼材である鉄筋で補強して作る構造。耐震性や耐火性に優れており、主に中層建築物に用いられている。
液状化
えきじょうか
砂質土がゆるく堆積してできた地盤が、地震などの振動を受けることによって液体状態になってしまう現象。
液状化が起きると砂質土は軟弱地盤となり、砂混じりの水が地表面に噴き出したり、部分的に陥没したりして、建物や地中に埋設していた配管類に損傷を与える。水分をたくさん含んだ砂質の地盤(海沿いや埋立地)で発生しやすい。
SRC造
えすあーるしーぞう
鉄骨鉄筋コンクリート(Steel Reinforced Concrete)造の略。
鉄筋コンクリートに鉄骨を内蔵させた建築構造。比較的小さい断面で、強い骨組を作ることができ、粘り強さもあるため、高層建築等に用いられる。
S造
えすぞう
鉄骨(Steel)造の略。
柱と梁を「鉄骨」で作り、壁・床に「木質系パネル」「軽量気泡コンクリートパネル」「窯業系パネル」などを使用した構造のこと。鉄骨には「軽量鉄骨」と「重量鉄骨」があり、軽量鉄骨は住宅に、重量鉄骨はビルなどの大規模な建築に用いられる。
雁行型
がんこうがた
マンションの建物の形の一つで、各住戸を斜めにずらして建てる形式のこと。
雁が並んで空を飛ぶときの形に似ているために、この名が付いた。各住戸に開口部が多くとれ、採光や通風、眺望がよくなるのがメリットだが、雁行の仕方によっては隣接する住戸の壁で影ができることがある。
管理組合
かんりくみあい
マンションの建物全体の維持管理、区分所有者間の権利義務の調整を目的に、区分所有者全員で組織する団体のこと。
最低でも年に1回、総会を開き、管理規約や予算案の作成、会計報告などの重要事項を審議決定する。
旧耐震基準
きゅうたいしんきじゅん
躯体
くたい
床や壁、柱、梁など建物の構造を支える骨組のこと。
建築確認
けんちくかくにん
工事着手前に、建築物の建築計画が、建築基準(建築物の敷地、構造、設備および用途に関する基準)に適合している旨の確認を受けなければならない手続きのこと。
確認を申請する義務があるのは建築主で、確認を行なうのは建築主事等である。
建築確認番号
けんちくかくにんばんごう
建築確認の結果、適合した建築計画に対して付与される番号。
建築確認番号がないと着工できない。
建築基準法
けんちくきじゅんほう
国民の生命・健康・財産を守ることを目的に、建築物の敷地・設備・構造・用途について基準を定めた法律。1950年(昭和25年)に制定された。
建築協定
けんちくきょうてい
土地の所有者等が、一定の区域を定めて建築物の敷地、位置、構造、用途、形態、意匠、建築設備などに関する基準について締結する協定のこと。
良好な環境、利便性の維持増進などを目的としている。
建築条件つき土地
けんちくじょうけんつきとち
一定期間内に指定の建築会社と建築請負契約を結ぶという条件で売られている土地。
土地売買契約後一定期間内に建築請負契約を結ばなければ、契約は白紙解除となり、預かり金などは全額返還される。
建築面積
けんちくめんせき
建築物の外壁やこれに代わる柱の中心で囲まれた部分を真上から見た水平投影面積のこと。
但し、外壁から突き出した軒や庇などは、その長さによって水平投影面積が建築面積に算入されることがある。
公図
こうず
土地の位置、形状、地番などを示した、登記所(法務局出張所などのこと)に備え付けられている地図のこと。
個別空調
こべつくうちょう
事務所のスペース毎に冷暖房の切り替え、温度設定、風の強弱等自由に設定できる空調のこと。
コンバージョン
こんばーじょん
建物の用途を変更すること。
オフィスビルを改修して集合住宅に用途を変更すること、またはその逆など。構造、設備、防災に関する法的、技術的問題をクリアする必要がある。
サブリース
さぶりーす
賃貸物件の空室リスクを回避するために、不動産会社等がオーナーから一括で借り上げ、転貸して運営する経営形態。
オーナーは空室リスク回避(家賃の保証)や管理の手間軽減といったメリットがある。
更地
さらち
土地の態様のひとつで、建物、構築物、工作物などが建っていない土地のこと。
敷地
しきち
建物を建てるための土地のこと。
敷地利用権
しきちりようけん
区分所有者が持っている「土地の共有持分」であり、区分所有者が敷地を利用する権利のこと。
敷地利用権を登記すると敷地権となり、建物の専有部分と敷地権とは原則として分離処分することができなくなる。
私道
しどう
民間の個人や法人が所有している道路のこと。
私道には、不特定多数の人が通行するために築造されたものや、特定の個人のために築造されたものもある。
私道負担
しどうふたん
修繕積立基金
しゅうぜんつみたてききん
毎月定期的に積み立てられる修繕積立金を補う目的で、区分所有建物の購入時に一括で支払う金額のこと。
修繕積立金
しゅうぜんつみたてきん
巡回管理
じゅんかいかんり
管理形態のひとつで、管理人が建物に駐在せず定期的に来館し、設備や建物の状態を点検する形態のこと。
竣工図
しゅんこうず
工事中に発生した設計変更などをもとに設計図を修正し、実際に竣工した建物を正確に表した図面のこと。
後々の耐震診断や増改築の設計などの際には竣工図は重要な資料となり、竣工図の有無によってコストも変動する。
常駐管理
じょうちゅうかんり
管理形態のひとつで、管理員が常に駐在している形態のこと。
大規模マンションなどでは、昼間は管理員、夜間は警備員が24時間体制で対応しているケースもある。それ以下の規模で管理員「住み込み」の場合、勤務時間は朝8時から夜6時までなどと決まってはいるものの、緊急の場合は夜間でも対応してくれるのが一般的。
所有権移転登記
しょゆうけんいてんとうき
不動産の売買や相続などによる、土地や建物の所有権の移動に伴い行なう登記のこと。
移転登記ともいう。
制震構造
せいしんこうぞう
地震によって生じる建物の振動を抑える構造のこと。
いったん建物内に入った地震エネルギーを制御装置(ダンパー)で吸収する仕組み。制震装置は各階に設置される。主に超高層ビルに採用されている。
セントラル空調
せんとらるくうちょう
建物の1ヶ所に設けられた装置で冷暖房等の管理を行う空調のこと。
大規模ビルでは設備的に個別空調には対応しきれない為、セントラル空調となっていることが多い。
専有部分
せんゆうぶぶん
区分所有者が単独で所有している建物の部分のこと。
賃貸住宅やビルなどの場合に契約の対象となる部分を「専用部分」と呼ぶことが多い。マンションのバルコニーやドアは「共用部分」なっていることが多い。
専用使用権
せんようしようけん
耐火建築物
たいかけんちくぶつ
建物の主要構造部(壁、柱、床、梁、屋根など)が一定の耐火性能を満たし、かつ、延焼の恐れのある開口部(窓やドア)に防火戸など火災を遮る設備を有する建築物のこと。
耐震構造
たいしんこうぞう
地震などによる水平方向の力に対して、十分に耐えることのできるよう設計された建築物の構造のこと。
地積
ちせき
土地の面積のこと。
不動産登記薄上の土地の面積と実際に測量したときの土地の面積が違うこともあるので注意が必要。
地目
ちもく
不動産登記簿に記載された土地の種類のこと。
主な用途ごとに、宅地、田、畑、山林、原野、雑種地など23種類に区分されている。住宅は「宅地」に建てなければならないため、田や畑などの農地の場合、そのままでは住宅は建てられない。
都市計画
としけいかく
都市の健全な発展と秩序ある整備を図るため、都市計画法の規定に従い定められた、適正な土地利用・都市施設の整備・市街地開発事業に関する計画のこと。
都市計画法
としけいかくほう
都市計画に関する制度を定めた法律のこと。
都市の健全な発展と秩序ある整備を図ることを目的として、1968(昭和43)年に制定された。都市計画の内容とその決定手続、都市計画制限、都市計画事業に関し必要な事項などが定められている。
土地区画整理事業
とちくかくせいりじぎょう
道路、公園、河川等の公共施設の整備・改善を行う市街地開発事業の一つ。公共施設が不十分な区域では、地権者からその権利に応じて少しずつ土地を提供してもらい(減歩)、この土地を道路・公園などの公共用地が増える分に充てる他、その一部を売却し事業資金の一部に充てる事業制度。
納戸
なんど
住宅の中にある物置用の部屋のこと。
近年では「サービスルーム」ともいい、頭文字を取って「S」と表記されることも多い。
二重床工法(住宅における)
にじゅうゆかこうほう
防振・遮音・断熱を目的として床板を二重に張り、床板の間に空間をつくるもの。
二重床工法の中にも、角材を均等に並べて床材を乗せる根太床工法、防振ゴム付きの支持ボルトを入れる置き床工法、断熱材を敷いた上にモルタルなどを打って床材を乗せる浮床工法の3種類ある。根太床→置き床→浮床の順に遮音性は上がるが、それに比例して建築コストも高くなる。
防火管理者
ぼうかかんりしゃ
学校や病院・商業施設・共同住宅などの多数の人を収容する建物・施設において、消防用設備の維持管理、消火・避難訓練の実施など、防火管理上必要な業務を行う者。
消防法に基づき、防火講習会の課程を修了した資格者であり、防火管理上必要な業務を遂行する監督的な役割を担う。
防火構造
ぼうかこうぞう
建物の周囲で発生した火災の延焼を抑制するために、外壁や軒裏が一定の防火性能を持つような構造のこと。
防災管理者
ぼうさいかんりしゃ
防火管理者に加えて、火災以外の災害(地震など)に関する事項について「防火管理」同様に対策をとる監督的な役割を担った者。
防災講習会の課程を修了した資格者であり、一定の大規模・高層の建築物等で定めなければならない。
保存登記
ほぞんとうき
所有権の登記のない不動産において、初めてされる所有権の登記のこと。
免震構造
めんしんこうぞう
地震による建物の揺れや破壊を防ぐため、地震の力が直接建物に伝わらないよう工夫された構造のこと。
建物の基礎と土台の間に防振ゴム(積層ゴム)やダンパーなどを入れることによって、地震の影響を5分の1~3分の1にまで低減することができる。以前は中高層建築物に多かったが、最近は超高層マンションや一戸建てに採用されることもある。
投資
IRR
あいあーるあーる
内部収益率(Internal Rate of Returnの略)
投資効果を評価するために使われる指標の1つで、投資額(投資に必要な現金支出)の現在価値とその投資から得られるキャッシュフロー(現金回収)の現在価値とが等しくなる割引率。
アセットマネジメント
あせっとまねじめんと
運用資産の最適ポートフォリオを分析し、そこから得られる収益の最大化を図るための意思決定を行いながら資産運用を行う業務のこと。
イールドギャップ
いーるどぎゃっぷ
投資利回りとリスクフリーレートとの差のこと。投資判断指標の1つであり、一般には、実質投資利回りと投資リスクが最も低いと思われる10年もの国債金利との差をあらわす。不動産投資においては、不動産投資利回りと借入金利の差のことを指す。
IFRS
いふぁーす
国際会計基準(International Financial Reporting Standardsの略)
多様な国の関係団体によって構成された国際会計基準審議会(IASB)によって設定された、財務諸表作成に関する国際的会計基準のこと。
インカムゲイン
いんかむげいん
資産運用や投資に対する成果のひとつで、資産を手放さずに安定的・継続的に得られる収益のこと。
賃料収入や利子および配当より得られる利益。
キャピタルゲインと対比される。
SPC (SPV)
えすぴーしー(えすぴーぶい)
特別目的会社(Special Purpose Companyの略)
資産を流動化する際に、資産を保有し、有価証券を発行する目的で設立される会社の総称。
会社形態以外の組織(組合や信託など)はSPV(Special Purpose Vehicleの略)となる。
M&A
えむあんどえー
企業の合併や買収のこと。(Merger & Acquisitionの略)
なお、一般のM&Aは法人の事業取得を目的として株式売買が行われるが、法人所有の不動産の取得をするために株式売買により当該企業を取得するM&Aは「不動産M&A」と呼ばれている。
LTV
えるてぃーびー
資産総額に対する有利子負債(社債・借入金等)額が占める割合のこと。(Loan to Valueの略)
借入金比率とも呼ばれる。
オフ・バランス
おふ・ばらんす
保有資産をバランスシートから分離すること。
オリジネーター
おりじねーたー
不動産証券化等、資産流動化する際に対象となる資産を保有している者のこと。
オルタナティブ投資
おるたなてぃぶとうし
代替投資。一般的には、株式や債券など伝統的な投資対象・手法以外での投資の総称。
ヘッジ-ファンド,未公開株,不動産ファンドへの投資などがある。
当社の「オルタナティブ投資」とは、実物不動産以外への投資を総称して言う。
キャップレート
きゃっぷれーと
還元利回りのこと。不動産投資において不動産から生み出される純収益(NOI)から不動産価格を算出する際に用いられる利回りであり、「純収益÷キャップレート=不動産価格」として使用される。純収益(NOI)が同額であればキャップレートが低いほど算出される不動産価格は高くなり、不動産価格が同額であればキャップレートが高いほど純収益(NOI)は高くなる。
キャピタルゲイン
きゃぴたるげいん
売却価格が購入価格より高いため得られる利益(売買益)のこと。インカムゲインと対比される。
コーポレート・ファイナンス
こーぽれーと・ふぁいなんす
企業が自社の信用力で資金調達すること。調達額はそのままバランスシートに計上される。(オン・バランス)
サービサー
さーびさー
第三者から債権を譲り受け、又は委託を受けて債権の管理・回収を専門に行う業者のこと。
CRE
しーあーるいー
企業不動産(Corporate Real Estateの略)
企業が事業を継続していくために保有・利用している不動産のこと。工場や店舗、本社ビルなど事業で直接利用されているもののほか、研修施設、社宅、駐車場、収益不動産などがある。企業不動産は企業の重要な経営資源の一つであり、遊休地や収益不動産などの戦略的活用や資産入替など、中長期な経営戦略の視点に立った運用が企業経営において重要となっている。
CMBS
しーえむびーえす
商業用不動産担保証券(Commercial Mortgage Backed Securitiesの略)
商業用不動産担保ローンを担保に発行される有価証券のこと。
J-REIT
じぇいりーと
日本版不動産投資信託(Japan Real Estate Investment Trustの略)
投資家から資金を集めて不動産を保有し、そこから生じる賃料や売却益を投資家に配当する金融商品のこと。証券取引所に上場しており、株券と同じように売買が可能である。J-REITは米国REITをモデルに設計されたが、米国REITでは不動産を現物出資した場合、一定の要件を満たせば税制面での優遇を受けられる制度があることや、資産運用・管理を委託せずに自家運用が認められている点等、J-REITと異なる点も多い。
私募
しぼ
株式や社債等を発行する際、特定少数の投資家を対象に募集すること。
私募REIT
しぼりーと
公募REITとは異なり、証券取引所には上場していない不動産投資信託のこと。機関投資家など特定の投資家だけを対象とした私的な募集によって販売される。
信託受益権
しんたくじゅえきけん
信託銀行に信託された資産からの収益や元本を受け取る権利のこと。
DSCR
でぃーえすしーあーる
有利子負債の元利金に対する支払い能力を示す指標のこと。(Debt Service Coverage Ratioの略)
DCF法
でぃーしーえふほう
将来得られる予想キャッシュフローを現在価値に割り引いて現在価値を算出する手法のこと。(Discounted Cash Flow Methodの略)
デューデリジェンス
でゅーでりじぇんす
不動産投資やM&Aなどの取引に際して行われる資産価値の評価手続きのこと。不動産や対象企業の資産、収益性、法務・財務リスクなどを多角的に調査する。
匿名組合
とくめいくみあい
証券化において利益配分請求権と出資価額返還請求権のみをもつ投資組合のこと。
営業者が資産を所有し、運営をするため組合員(出資者)の存在が匿名的になる。
証券化の仕組みにおける実質のエクイティーホルダーであるが事業執行の権限は無い。
ノンリコースローン
のんりこーすろーん
非遡及型融資。借り手がローンを返済できない場合、貸し手は担保資産に限定し、融資金の回収を遡及できる。
バルクセール
ばるくせーる
不良債権等を一括して売却すること。
不動産証券化
ふどうさんしょうけんか
不動産から得られる将来キャッシュフローに基づき、投資家から資金調達する仕組み。
不動産投資顧問業
ふどうさんとうしこもんぎょう
不動産投資顧問業登録制度に基づく業務。
不動産投資に関する助言業務、投資判断・取引代理を伴う一任業務を行うもので不動産投資についての助言業務のみを行う「一般不動産投資顧問業」と不動産取引の投資一任業務及び助言業務を行う「総合不動産投資顧問業」の2種類がある。
不動産投資ファンド
ふどうさんとうしふぁんど
不動産投資の目的で投資家から集められた資金又は当該資金が投下されたSPC等。
不動産特定共同事業法
ふどうさんとくていきょうどうじぎょうほう
1994年に制定され1995年4月に施行された実物不動産の証券化における投資家保護を目的とした法律のこと。
不動産特定共同事業とは「複数の投資家が出資し、不動産会社などの専門家が不動産事業を行い、その運用収益を投資家に配分する」こと。
不良債権
ふりょうさいけん
企業の破綻や経営悪化などから回収が不能となった、または回収困難になる可能性が高い債権のこと。
プロジェクト・ファイナンス
ぷろじぇくと・ふぁいなんす
個々の事業に対する融資。
その事業体の有する資産やその事業から得られる将来の予想収益のみを元利返済の担保として資金調達すること。
プロパティマネジメント
ぷろぱてぃまねじめんと
不動産の所有者に代わって行う物件(不動産)の管理・運営業務。
建物の修繕など物理的な資産管理や、テナントの募集、賃貸契約更新時の交渉など経済的な管理を行う。
ポートフォリオ
ぽーとふぉりお
所有する金融、不動産、事業などの運用資産全体の組み合わせのこと。
メザニン債
めざにんさい
企業の発行する社債で、優先債と劣後債の間に位置する債券のこと。
REIT
りーと
不動産投資信託(Real Estate Investment Trustの略)
投資家から資金を集めて不動産を保有し、そこから生じる賃料や売却益を投資家に配当する金融商品のこと。
日本版REITは「J-REIT」と呼ばれている。
レバレッジ
ればれっじ
投資利回りよりも低い借入金などを利用し、自己資金と借入れした資金を併用した投資を行い、投資収益の増加を企図する手法のこと。
専有部分(せんゆうぶぶん)
区分所有者が単独で所有している建物の部分のこと。
賃貸住宅やビルなどの場合に契約の対象となる部分を「専用部分」と呼ぶことが多い。マンションのバルコニーやドアは「共用部分」なっていることが多い。
管理組合(かんりくみあい)
マンションの建物全体の維持管理、区分所有者間の権利義務の調整を目的に、区分所有者全員で組織する団体のこと。
最低でも年に1回、総会を開き、管理規約や予算案の作成、会計報告などの重要事項を審議決定する。
管理会社(かんりがいしゃ)
不動産所有者の委託により、その所有する不動産の管理業務を行なう企業。
管理業務には、テナント募集や賃料等の請求代行、諸経費の支払代行業務などを行うプロパティマネジメント業務と、設備の保守・点検、防火・警備などの現場管理を実践するビルメンテナンス業務がある。
新耐震基準(しんたいしんきじゅん)
建築基準法が1981(昭和56)年に新たに適用した耐震基準。
従来の耐震基準(旧耐震基準)に比べ、厳しい耐震性が求められており、「震度6強~7程度の揺れでも倒壊しない」だけでなく「人の安全が確保される」点が重視されている。
建築確認(けんちくかくにん)
工事着手前に、建築物の建築計画が、建築基準(建築物の敷地、構造、設備および用途に関する基準)に適合している旨の確認を受けなければならない手続きのこと。
確認を申請する義務があるのは建築主で、確認を行なうのは建築主事等である。
建築面積(けんちくめんせき)
建築物の外壁やこれに代わる柱の中心で囲まれた部分を真上から見た水平投影面積のこと。
但し、外壁から突き出した軒や庇などは、その長さによって水平投影面積が建築面積に算入されることがある。
修繕積立金(しゅうぜんつみたてきん)
区分所有建物において、建物を維持・保全していくために必要な修繕(外壁の補修や配管、共用部分の大規模修繕など)を実施するために、管理費とは別に積み立てられているもの。
金額は長期修繕計画に基づいて算出されたものとなり、修繕の実施や積立金の運営・管理は管理組合が行う。
旧耐震基準(きゅうたいしんきじゅん)
建築基準法において定義された「耐震基準」のうち、1981(昭和56)年までの建築確認において適用されていた基準をいう。
旧耐震基準は、震度5強程度の揺れでも建物の倒壊を防ぐための基準を規定していた。 それ以降に適用されている基準を「新耐震基準」という。
地目(ちもく)
不動産登記簿に記載された土地の種類のこと。
主な用途ごとに、宅地、田、畑、山林、原野、雑種地など23種類に区分されている。住宅は「宅地」に建てなければならないため、田や畑などの農地の場合、そのままでは住宅は建てられない。
固定資産税(こていしさんぜい)
土地、家屋、償却資産に課せられる地方税のこと。
毎年1月1日時点で土地・家屋の所有者として固定資産課税台帳に所有者として登録された人に課税される。固定資産課税台帳に登録されている評価額に原則として1.4%を掛けたものが税額となる。なお、一定の新築住宅については固定資産税額の軽減措置が実施されている。
固定資産税評価額(こていしさんぜいひょうかがく)
固定資産課税台帳に記載された土地・家屋の評価額のこと。
固定資産税・都市計画税・不動産取得税・登録免許税を算出する基になる。土地・家屋の固定資産税評価額については3年に一度評価替えが実施されている。
賃貸借(ちんたいしゃく)
ある目的物を有償で使用収益させること。
そうした法律関係及び契約を「賃貸借契約」という。賃貸借契約の締結によって、貸主は目的物を使用収益させること、目的物を修繕することなどの債務を、借主は賃料を支払うこと、目的物を返還する際に原状回復することなどの債務をそれぞれ負う。
固定資産税(こていしさんぜい)
土地、家屋、償却資産に課せられる地方税のこと。
毎年1月1日時点で土地・家屋の所有者として固定資産課税台帳に所有者として登録された人に課税される。固定資産課税台帳に登録されている評価額に原則として1.4%を掛けたものが税額となる。なお、一定の新築住宅については固定資産税額の軽減措置が実施されている。
都市計画税(としけいかくぜい)
都市計画事業又は土地区画整理事業に要する費用に充てるために、課される地方税のこと。
毎年1月1日時点で土地・家屋の所有者として固定資産課税台帳に所有者として登録された人に課税される。固定資産課税台帳に登録されている評価額に一定の税率(上限0.3%)を掛けたものが税額となり、固定資産税と一緒に納める。
不動産取得税(ふどうさんしゅとくぜい)
不動産を取得した際に、課税される地方税のこと。
この取得には、購入だけでなく、新築や増改築、交換や贈与などによって所有権を得た場合も含まれる。税額は、原則として固定資産税評価額の4%とされている。要件を満たせば軽減措置を受けられる場合がある。
不動産登記簿(ふどうさんとうきぼ)
不動産の物的状況や権利関係を公示するために、登記所に備え付けられた帳簿のこと。
土地登記簿と建物登記簿の2種類がある。表題部、甲区、乙区に区分されていて、表題部には不動産の地番や地目などが、甲区には所有権に関する権利が、乙区には抵当権など所有権以外の権利が記載されている。不動産登記簿は誰でも自由に閲覧または記録内容を証明した書面(登記事項証明書)の交付を受けることができる。
レインズ(れいんず)
不動産流通機構が運営しているネットワークシステム(Real Estate Information Network Systemの略)の名称。
指定流通機構の会員である不動産会社間では、本ネットワークシステムにより、リアルタイムでの不動産情報の交換が行なわれている。
専有部分(せんゆうぶぶん)
区分所有者が単独で所有している建物の部分のこと。
賃貸住宅やビルなどの場合に契約の対象となる部分を「専用部分」と呼ぶことが多い。マンションのバルコニーやドアは「共用部分」なっていることが多い。
壁芯面積(へきしんめんせき)
床面積を計算する方法のひとつで、壁の中心線を結んで計測した床面積のこと。
分譲マンションの広告等に書かれた専有面積は壁芯面積が多く、この面積には壁の厚みが含まれているため、実際に使用可能な面積はそれより少し狭い。
宅地建物取引業(たくちたてものとりひきぎょう)
宅地建物の取引(売買・交換を当事者として行ったり、売買・交換・賃借の代理または媒介)を「業」として行うこと。
「業」とは、不特定かつ多数の者を相手に、繰り返して取引を行うことをいう。
手付金(てつけきん)
売買契約時に、契約成立の証拠として買主から売主に支払われる金銭のこと。
売買代金の1~2割が一般的。手付金には、証約手付、違約手付、解約手付という3つの種別があり、特に定めがない場合や売主が宅地建物取引業者の場合には解約手付(契約が履行される前であれば、買主が手付金を放棄することで、契約解除できるもの)とみなされる。
サブリース(さぶりーす)
賃貸物件の空室リスクを回避するために、不動産会社等がオーナーから一括で借り上げ、転貸して運営する経営形態。
オーナーは空室リスク回避(家賃の保証)や管理の手間軽減といったメリットがある。
防火管理者(ぼうかかんりしゃ)
学校や病院・商業施設・共同住宅などの多数の人を収容する建物・施設において、消防用設備の維持管理、消火・避難訓練の実施など、防火管理上必要な業務を行う者。
消防法に基づき、防火講習会の課程を修了した資格者であり、防火管理上必要な業務を遂行する監督的な役割を担う。
インカムゲイン(いんかむげいん)
資産運用や投資に対する成果のひとつで、資産を手放さずに安定的・継続的に得られる収益のこと。
賃料収入や利子および配当より得られる利益。
キャピタルゲインと対比される。
SPC (SPV)(えすぴーしー(えすぴーぶい))
特別目的会社(Special Purpose Companyの略)
資産を流動化する際に、資産を保有し、有価証券を発行する目的で設立される会社の総称。
会社形態以外の組織(組合や信託など)はSPV(Special Purpose Vehicleの略)となる。